【会刊·回顾】聂勇钢《地产黑铁时代人才流动趋势》（2023年版，第15期）

Original 04贸行_聂勇钢重庆大学上海校友会 2024-06-27

❤【海上·渝音】第16期︱诚邀校友参与

作者：04贸行_聂勇钢

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本文刊登于重庆大学上海校友会会刊

《海上·渝音》第15期（2023年出刊）

所在栏目 ■■■【校友职场】■■■

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一、我们所处的时代

转眼已经进入到了2023年，离正式跨入千禧年已经过去了整整23个年头，对于大多数地产从业人员来说，尤其是经历了00年开始的十年黄金时代，和之后的10年开始的十年白银时代，过去的1年和当下的时光确实是比较难熬。

何为黄金时代，就是绝大多数房地产的参与者，不管的开发商、建筑商、设计院和代理公司甚至猎头公司，只要进入这个行业的就能赚到利润而且是超额利润，不管你专业与否；而在白银时代，平庸的团队赚到了平均利润，专业的团队和企业赚到了超额利润，只有少量对行业缺乏敬畏之心且步子迈的过大的企业经营遇到困难；

自从进入到21世纪20年代开始，地产行业正式进入了黑铁时代，本来的苦日子是从20年开始的，由于突如其来的疫情，为了保住经济，国家大力刺激，导致房地产行业在21年达到了真正的巅峰，销售额达到18万亿人民币，销售面积也达到了创历史的17.9亿平方。就在大多数期待这个顶峰能多持续几年的时候，22年整个行业出现了断崖式的下降，销售面积只有13.5亿平，同比下滑了24%，销售额只有13.3万亿，同步下降了26%，23年上半年地产实现6.3万亿的销售，全年预计只有12万亿左右的规模，地产正式进入黑铁时代。

何谓黑铁时代？

1、总量急速回落：不管是销售额还是销售面积，离21年的最高峰都有大幅度的下降，预计接下来的5-8年的时间，大体上会维持在10-12亿平方的开发面积和10-12万亿的销售额；

2、从此难见黑马：过去的10年是整个开发商加大杠杆的10年，房价、地价飞速上涨，加杠杆、扩规模，是行业大势。然而加杠杆如同吸毒，一旦加上之后就很难戒掉，过去十年地产商以黑马为荣，以黑马自居，但是最近的2年时间，凡是想通过杠杠走上扩张之路的企业已经迅速的走向覆灭。当初杠杠加的有多过瘾，现在区域合并、组织精简、裁员就会有多迅猛，行稳致远将回归主流；

3、产品主义回归：房子真正回归居住属性，除了在少数1、2线城市外，大多数房子不大会有投资价值，购房者对房子本身的质量和品质的关注会远大于拥有房子的数量；

4、减员降本增效：随着总量的急速回落，和人均效能的不断提升，地产开发的从业人员将会继续减少，高峰期地产开发的从业人员达350万人左右，而接下来的几年能留在开发赛道的人员数量仅仅只需要150万人左右，会有将近200万的地产人员陆续离开；

5、资管时代来临：随着地产开发的增量不断减少，存量物业却在不断增加，预计到2030年将有750亿平方的存量物业，大多数企业把主要的精力转到了存量市场，物业、商业、产业、酒店等行业将会得到更长足的发展，过去增量市场更偏金融属性，行业的薪酬也和金融行业同频，存量市场则更接近服务业，对于还需要留在泛地产上下游的从业人员来说，薪酬的大幅下降是必须接受的现实；

6、稳增长是根本：虽然地产只有12万亿左右的市场总量，然而不改其是全球最大的单一行业，房地产仍是中国经济的中流砥柱，仍是经济发展的压舱石。要解决就业和民生问题，中国经济依旧需要强劲的增长，要增长就离不开房地产这个最大的支柱产业，没有地产带来的住宅、物业、商业、酒店、公寓等场景，很多新技术和新消费都将无从谈起。所以地产行业依旧还是大有可为。

二、人才的标准

对于企业来说，如何在黑铁时代立于不败，核心是获取那些真正的人才，借用葛大爷在天下无贼的经典台词，21世纪什么最贵？人才！

而对于职业经理人来说，如何成为企业家和HR眼中的人才，才能成为那个穿越行业周期，笑到最后的人；

那么什么是人才，在经历了黄金时代和白银时代的根正苗红长得帅稳定晋升快就是人才之后在地产黑铁时代对人才有新的标准，具体评估的维度如下：

1、学历：通过全日制统招的本科第一学历尤其重要，过去现在和将来，用人方对这块基本上都是硬性的要求，在他们的认知中，一个人高考考不好，无非是两种原因，本身资质平平或者智商可以却在关键时候不够努力，在企业家眼里，智商和努力都是成功的必要条件，所以拥有好的第一学历将会在职场上获得更多的机会；

2、任职企业：在过去的20年，基本上都是以大为美，之前银行也是看10强，50强，100强的榜单来决定放款额度，企业家去挖角经理人的时候同样如此，然后进入黑铁时代，不再是大这一单一的标准，重要的是经历过稳和强但同时也兼具一定规模的企业；

3、稳定性：在地产黄金和白银时代，基本上2-3年一跳槽大家还是能普遍接受，然而到了地产黑铁时代，稳定性基本上每家服务的时间要到3-5年；

4、逆商：这点在黑铁时代尤为重要，目前很多企业在判断人才能力的时候核心看行业下行期间的个人业绩和表现，陪伴企业走出行业低估的人将变得更加有价值；

5、自我认知：过去的很多时光地产的繁荣让很多经理人错把行业红利当成自己的能力，对自我的认知过于自信；

在黄金时代用人才是找亮点，基本上以上5项能满足2-3项就能获取比较不错的OFFER，也就是用60-70分的人，在白银时代基本上是用70-80分的人，然而到了黑铁时代，找人才基本上是找缺点，对很多缺点大体上是零容忍，根据索乐咨询过去3年对1000位经理人的跳槽分析，目前大体上通过猎头市场获取的人才都是在80分以上的，甚至很多企业都要90分的人才。

三、人才的流动趋势

（一）不同业态的流动

1、甲方向乙方流动：整个地产开发人员数量从350万人左右要下降到150万人左右，其中的大多数会转向与自己职能有合作的上下游企业，如人力转乙方咨询、法务转律所、营销转3方营销公司，设计转设计院，工程转施工单位等等；

2、开发商向上下游企业流动：向下游流动主要是进入商业、物业、产业、酒店等企业，尤其是最近几年随着上市物业公司越来越多，物业市场持续增长，2020年物业管理市场整体面积是330亿平方，预计到2025年物业管理面积将达到400亿平方；2020年物业行业整体营收为我1.18万亿，预计到2025年将会达到2万亿，物业将会是留存地产开发人才最大的流向地；

3、国内开发向国外地产的流动：随着一带一路的不断深入，后期对于东南亚、中东、非洲将会是我们淘金的热土。房企“出海”正在渐成趋势，海外拓展需求和中国投资者进行全球资产管理配置的需求叠加互促，形成了一股强大的“出海”合力，由此也带动了中国资本向境外教育、移民、金融等更广阔领域的不断延伸。

（二）不同性质之间的流动

上世纪90年代，外资房企是国内地产开发的主流，长江实业、新世界、九龙仓、瑞安集团、凯德置地等企业是市场主流。

进入千禧年之后，国央企开始逐步走上地产舞台的中央，中海、华润、招商、保利、远洋、绿地、首创等金字招牌，就是时代最好的印证。

10年代以后，随着碧桂园高周转的强势崛起，行业进入民企的黄金十年，恒大、融创、龙湖、旭辉、世茂、阳光城、中南、新城等企业也脱颖而出。

放眼未来，行稳致远的企业，当属混合所有制企业，该类企业有国企的雄厚实力，又经历过市场化的厮杀，稳定而不拘泥，积极而不激进。万科、金地、绿城等便是其中的典型代表。后期优秀的民营企业基本上也只有把自己进行混改才有做大做久；而做为国企和央企，尤其是做大意愿比较强的地方国企，只有不断的吸纳民营企业的优秀经理人才能更具有市场效率；

（三）民营地产谁领风骚？

自从有房地产，就有了江湖。然而江湖炙手可热的民企，却一直在顺着历史长河轮动，同时也改变着地产人的就业选择。

90年代由于北京举办亚运会的契机，京派地产迅速崛起，其中以万通六君子为代表；

03年后粤系民企开始异军突起，迅速完成了全国布局和撬开了资本市场的大门；

06年后浙系风头正盛，一度占据了百强地产20%的市场名额；

直到13年之后闽系和渝系黑马崛起，中途几经轮换，各领风骚；

接下来的几年随着地产回归居住属性，国家强力管控地产融资，以稳健和产品著称的港资和各地的地方小龙头企业大概率将会回到舞台的中央，如杭州的滨江/上海的大华/南京的金基/青岛的青特等等；

四、如何选好一家公司

然而以上种种，都是大概率的论述，具体到哪家公司值得当下的经理人长期追随，却要具体问题具体分析。

常言道只有倒闭的企业，没有倒闭的行业，特别是房地产行业这种国民经济的支柱产业，更不会消失，消失的，只会是那些违背时代潮流的企业。

对于个人，选择好一家公司至关重要。如何选择？从市场的角度，至少包含以下五个维度可供参考：BOSS战略、业务布局、市场口碑、薪酬竞争、人才成长。公司的选择，不管是对于个人想继续在企业、行业深耕，还是力图转型，都举足轻重。

五、唯有变化是不变的

对于当下的泛地产经理人，尤其是我们重大校友，大可不必过度焦虑，我们的城市化进程远没有结束，我们的经济发展依旧需要泛地产这个最大的支柱行业，回归匠心，志存高远而又脚踏实地的经理人依旧能够走的更远。地产不是朝阳产业，也不是夕阳产业，而是一个永生的行业。这个从鲁班师爷开始就存在了几千年的行业，依旧还会持续存在下去。

别贪心，我们不可能什么都有；

别灰心，我们不可能一无所有。

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作者姓名：聂勇钢

出生城市：江西省抚州市

在校年份：2004~2008年

院系专业：贸易与行政管理学院行政管理

就职单位：上海索乐企业管理咨询有限公司

现任职务：总经理

微信账号：13601872380

作者寄语：简单的事情重复做，你就是专家；

重复的事情认真做，你就是赢家。